O estranho caso dos duplexes em Cascais: leve 2, pague 1 ou 1+1=1?

                                                                                  04 JUNHO 2019

Na sequência de uma denúncia apresentada em meados de 2017 por João Sande e Castro (Também és Cascais), a Câmara Municipal de Cascais foi recentemente obrigada pelo Ministério Público a declarar a nulidade parcial das alterações que introduzira no Plano Diretor Municipal (“PDM”).

A nulidade resultou da eliminação ilegal promovida pela CMC de várias alíneas do regulamento do PDM que fixavam o número máximo de pisos em 5 subunidades operativas de planeamento e gestão (com mais de 60 hectares). Por sinal, as correspondentes, designadamente, aos projetos em curso na entrada nascente de Cascais (quarteirão do Jumbo); na Praça de Touros e na Marina de Cascais.

A eliminação do parâmetro relativo ao número máximo de pisos veio permitir o encaixe das áreas máximas de construção do PDM naqueles perímetros. Dito de outro modo, com a eliminação do número máximo de 4 pisos previsto no PDM, o número de pisos nessas urbanizações pôde aumentar (para 5 ou 6). Se se mantivesse o número inicialmente previsto, a área de construção e o número total de apartamentos em tais urbanizações seriam bem mais reduzidos.

Agora, com o retorno do regulamento do PDM à versão original, de 2015, surgiu o problema dos pisos a mais.

Situação tanto mais grave considerando que, pelo menos, em duas dessas urbanizações (Bayview no quarteirão do Jumbo e One living na antiga Praça de Touros de Cascais), grande parte dos apartamentos situados nos últimos pisos (já reservados em fase de projeto) teriam que ser eliminados, com as consequências que podemos imaginar em termos de pedidos de indemnização pelos promotores.

Foi então que a Câmara “descobriu a pólvora”: passar a considerar que um apartamento duplex não tinha dois pisos mas apenas um!

Este “extraordinário” entendimento não só vai contra o senso comum (um duplex é, por natureza, um apartamento com dois pisos) mas também contra a legislação em vigor (Decreto Regulamentar n.º 9/2009).

Na Wikipédia, “Duplex ou apartamento duplex refere-se a um apartamento repartido por dois andares e conectados por uma escada ou ligação interior.” https://pt.wikipedia.org/wiki/Duplex_(edifica%C3%A7%C3%A3o)). Mas, agora, para a CMC, 1 andar + 1 andar = 1 piso. 

Qual a base técnica que sustenta esta bizarria? Onde estão os pareceres técnicos do departamento de urbanismo nestes processos?

E, já agora, o entendimento segundo o qual em matéria de licenciamento de operações urbanísticas um apartamento duplex passa a contar apenas um piso será aplicado de igual forma em todo o território do município, ou só especialmente nestas operações imobiliárias?... É que, se assim é, há muitas zonas em que poderá haver duplicação de pisos!

Infelizmente esta promoção não tem efeitos benéficos para os compradores (não se trata de levar 2 e pagar 1), nem para os munícipes, na medida em que o aumento do número de fogos implicará maior sobrecarga em infraestruturas que já estão no limite, com destaque para a mobilidade e especialmente na entrada junto ao Cascais Vila.

Em boa verdade, o que resulta da invenção dos novos duplexes de Cascais – “construa 2 pisos que só contam por um” – apenas beneficiará os promotores imobiliários envolvidos. Não só encaixam áreas de construção máximas (passando por cima de regras do PDM que condicionam esse propósito), como aumentam substancialmente o valor do conjunto dos apartamentos que passam a ser mais, mais altos (com melhores vistas) e consequentemente mais caros.

Mas não é tudo: este original enquadramento dos duplexes tem ainda outro efeito que também beneficia (apenas) os promotores e prejudica os munícipes e o erário público: reduz potencialmente o valor a pagar ao município pela compensação urbanística (relativa a espaços verdes e equipamentos) na ordem das centenas de milhar ou mesmo milhões de euros.

Se querem viabilizar edifícios com mais pisos do que o permitido no PDM só têm um caminho razoável: apresentar aos munícipes os motivos dessas alterações integrando-as num processo de revisão do Plano Diretor Municipal. Da forma ilegal que fizeram e insistem em fazer é (mais uma) fraude à lei que só beneficia os promotores imobiliários. Como certamente o Ministério Público, mais uma vez, dirá.

Mas fica sempre a questão: será que esta gente pensa que pode fazer tudo o que lhe apetece à custa da qualidade de vida dos cascaenses e do erário público?

Nota: a definição de PISO na legislação em vigor (Decreto Regulamentar n.º 09/2009) é a seguinte: “O piso ou pavimento de um edifício é cada um dos planos sobrepostos, cobertos e dotados de pé direito regulamentar em que se divide o edifício e que se destinam a satisfazer exigências funcionais ligadas à sua utilização”.

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